民法(債権法)改正が与える賃貸借契約への影響

2017年5月に成立した民法の一部を改正する法律が2020年4月1日から施行されます。

民法の債権関係の規定は1896年に制定してから約120年間にもわたり実質的な見直しが行われていませんでした。今回はこの債権法の改正のうち、不動産の賃貸借契約に関係する部分について注目し記載させて頂きます。

1 賃貸借に関するルールの明文化

不動産の賃貸借時において一般的に敷金のやりとりが行われていますが、現行の民法では、敷金の定義や返還時期、原状回復などについての基本的なルールを定めた規定がありませんでした。この改正により、不動産賃貸借終了時の敷金返還や原状回復に関するルールが明文化されました。

①敷金について敷金について(過去)

◦名目を問わず、賃料債務等を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭が敷金にあたると定義されました。
◦敷金の返還時期や返還の範囲が明記されました。

➡敷金については賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けたときに、貸主は賃料などの債務の未払分を差し引いた残額を返還しなければなりません。

②修繕義務について

借主が物を壊した場合など、賃借人の帰責事由により修繕をする状態になった場合には、賃貸人が修繕義務を負わないことが明記されました。

➡今まで大家さんと借主との間でどちらが修繕費を負担すべきかを巡ってトラブルになり、大家さんが負担するケースも多かったようですが、この規定によりどちらが負担すべきか整理されました。

③原状回復ついて原状回復

賃貸が終了した際、賃貸借の借主は、通常摩耗(賃貸物の通常の使用収益によって生じた摩耗)や経年変化については原状回復をする必要がなくなりました。

➡退去時の原状回復について、大家さんと借主との間で、どの範囲をどちらが負担すべきかについて言及されておらず紛争となりやすくなっていましたが、これにより負担する範囲が明確になりました。

④賃貸人たる地位の移転に関する条項の新設

不動産の所有者である賃貸人が賃貸していた不動産を譲渡した場合の取扱いが明記され、賃借人は誰に賃料を払えばよいかが明らかになりました。

大家2 保証人の保護に関する改正

根保証契約の範囲に、個人が保証人となる根保証契約などが含まれることになりました。

➡これにより、賃貸借契約において個人が賃借人の保証人となる場合、極度額(保証額)を定めていない契約は無効となり、賃借人による長期賃料未払などにより想定外の請求が保証人にされないようになります。

 


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