2026年不動産市場予想
第422回 ロングリレーションズ倶楽部
テーマ：
2026年不動産市場予想
講師：
らくだ不動産株式会社
執行役員 不動産エージェント
八巻 侑司 氏
♣2025年の振り返り
2025年の不動産市場は、価格上昇が続く一方で、需要が明確にシフトした一年でした。
首都圏の成約単価は上昇し続けていますが、成約件数には一服感が見られ、特に都心の3区（千代田区・中央区・港区）では、売出し単価と成約単価の乖離が顕著に表れています。建築費や用地価格の高騰により、新築供給が減少することで、新築より中古の需要が上がりました。その背景により中古マンションの平均専有面積は約1割減少し、平均築年数も約2年増加するなど、購入者の妥協や選択の変化が見て取れます。
また、23区内のマンションが高騰しすぎたため、住宅取得層が郊外の戸建を合理的な選択肢として視野に入れ始めています。
♣2026年の注目トピック
2026年は、住宅ローン減税の拡充と区分所有法の改正が挙げられます。
住宅ローン減税の拡充は、子育て・若者世帯への優遇が強化され、省エネ性能の高い住宅は控除期間が13年に設定されます。
一方で、2028年4月以降、災害レッドゾーン内の新築は原則控除対象外となるため注意が必要です。
区分所有法の改正は、マンションの建て替えや一棟リノベーションの決議要件を緩和することで、所在不明者を除外して決議できる仕組みが導入されることで、老朽化マンションの再生が期待されます。
♣2026年以降の予測
今後の不動産市場は、単なる物件探しから建物の質と管理の選別の時代へ移行します。
リフォーム時の審査厳格化により、長く大切に住むための維持管理が重要視されています。マンションの管理費・修繕積立金の増額トレンドは継続する見込みで、管理状況の良し悪しによって、良いものと悪いものとの格差がさらに拡大します。ＡＩに選ばれるためのデジタル評価が重要視される一方、最終的な安心感や決断を後押しする人間力や物件固有のストーリーが、新たな付加価値となることが予見されます。
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