老後資金のための自宅活用
クローバー通信 No.156
人生100年といわれる中、長生きのリスクや老後資金の心配をする人が増えています。
自宅を活用した仕組みとして、リバースモーゲージやリースバックという制度や商品があります。
今回は仕組みと注意したいポイントを見ていきましょう。
1.リバースモーゲージ
持ち家のある高齢者が、その家を担保に老後の生活費などを一時金または年金形式で借りられる貸付制度
特徴
自宅を担保にして、自治体や金融機関からお金を借り入れ、その家に住みながら老後の資金に充てる仕組みです。土地の評価額によって借入額（評価額の50〜70％程度）が決まります。借入の残高に対して金利を支払い、元本返済はせず、亡くなった時に売却して精算します。
リバースモーゲージには2種類あります。
以下のように、「長期生活支援資金制度」による公的なリバースモーゲージと、民間のリバースモーゲージでは、目的も内容も異なります。
♥メリット
◦住み慣れた自宅に住み続けることができる
◦死ぬまで一定の現金を確保することができる
♠デメリット
◦自宅の価値に見合うほどの金額を借りられない
◦エリアや物件に制限がある
◦借入元本を返済しない限り利払いは生存中ずっと続く
◦相続財産として相続税の対象となる（物件は残らない）
注意すべきポイントどんなリスクがあるか?
◆市場金利の上昇⇒利払い負担が増える
◆評価額の下落⇒借入残高を下回れば、差額分の返済が必要
◆長生きリスク⇒融資限度額に達した場合、新たに借入できない
どんな人に向いているか？
子どものいない人や、財産を残す必要のない人
年金受給の始まる65歳になっても住宅ローンを抱える世帯には、住宅ローン返済の有効な手段となる場合もあります。
2.セール・アンド・リースバック
自宅活用の手段として「セール・アンド・リースバック」という手法が登場して実績を伸ばしています。
特徴
自宅などの不動産を専門の不動産会社へ売却し、買主であるオーナーに対してリース料（家賃）を支払う事で、引き続きその不動産を利用する方法です。
老後の生活費、子供の教育費、病気の治療費の他、事業資金や住宅ローンの返済などにも活用できます。
年齢制限がないので、若い人も利用できます。
♥メリット
◦引っ越しする必要がない
◦売却したことが周囲の人にわからない
◦将来的に買い戻すことが可能
◦固定資産税がかからない
♠デメリット
◦売却価格が周辺相場より低い（実勢価格の50〜70％程度）
◦毎月のリース料が周辺の家賃相場より高い
◦買い戻し可能でも、売却価格より高くなる事が多い
◦住み続けられる保証はない
注意すべきポイント
•売却価格が住宅ローンの残債より多くないと利用できない（抵当権を解除できないため）
•業者の買取価格が不当に安いケースもある
•市場価格より低く取引されるので、周辺地域やマンション全体の価値を下げる事になる
まとめ
家族の置かれている状況はそれぞれ異なり、取扱う会社・商品も様々です。中には不安に付け込む業者がないとは言えません。また、相続財産として物件は残らないことを理解しましょう。
老後資金の準備には、他にも当事者の死亡を前提としない不動産担保ローンや、売却して生活スタイルに合った所に住み替える、高齢者向けの賃貸住宅に入居するという選択肢もあります。
いずれにせよ、家族の理解と同意が不可欠です。事前にしっかり話し合い、内容を理解して、自分に合った方法を選択しましょう。
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