アパート苦戦エリアも満室経営

第307回 財産承継研究会

アパート苦戦エリアも満室経営

登録会員2600名を超える賃貸ガレージハウス

株式会社加瀬倉庫第一開発部主任堤氏
ジャパンガレージングクラブ代表取締役松島氏
株式会社リビング百十番ドットコム

近年の不動産賃貸業は、都心部での不動産物件の増加、人口の減少により、厳しい状況が続いております。その中でも、駅から徒歩15分以上離れた地域は、空室の問題や家賃の値下げなどアパート苦戦エリアと言われています。

今回は、株式会社加瀬倉庫さま・ジャパンガレージングクラブさまより、ガレージハウスの活用のご紹介をして頂きました。賃貸ガレージハウスは、アパート苦戦エリアでも満室経営が期待できます。駅から遠い土地の有効活用として利用できます。

今回ご紹介頂いたガレージハウスは、1階が車庫、2階が住宅で、車庫と居住空間を一体化し、日常生活をする場とした建物です。利用されている方の40%は、セカンドハウスとして利用されています。車やバイクが好きな方たちが、そこで車をいじって作業したり、眺めたりすることができます。車やバイク以外の趣味にも、広い空間を利用して楽しむことも出来ます。

株式会社加瀬倉庫では、ガレージハウス以外にも様々な土地の有効活用のご提案をされています。ガレージハウスは加瀬倉庫が企画・管理を行いジャパンガレージングクラブが運営を行っています。ジャパンガレージングクラブは三和シャッターのグループとして、2005年から賃貸ガレージハウス事業を開始しました。今ではジャパンガレージングクラブの登録会員は2600名を超え、毎月20〜
30名増えています。

◉ガレージハウスの特徴

入居者は車やバイクを所有されている方が多く、日常的な交通手段として車やバイクを利用されています。電車をほとんど利用しないため、駅から近い必要はありません。主にインターから近い場所が好まれています。このように駅から遠く交通が不便な土地でも有効的に活用が出来ます。また、ガレージハウスというコンセプトにより、競合も少なく高い確率で入居者を得ることが期待できます。

◉ご利用者層

利用者は趣味を楽しむ方・趣味にお金を使える方々です。高級な車を利用している方が多いようで、社会的地位もあり、しっかり働いている方々なので通常の賃貸のトラブルの心配も少ないようです。車やバイクのエンジン音などのクレームもこれまで約10年一度もなく、モラルを守れる良質な入居者が多いからだと思われます。

◉ユーザーの囲い込み

ジャパンガレージングクラブの会員の募集は車やバイクのファンが集まるイベントへの出展、専門誌への定期掲載、インターネットの活用など、常にユーザーを集める活動をしています。ジャパンガレージングクラブのホームページには、空き室情報も掲載されています。

会員の情報から、このエリアには入居する人がいるかどうか、賃料の設定など運営のプランニングを事前に立てることが出来ます。

また、ユーザー同士で集まって活動するユーザー会のサポートもしており、ユーザー同士の情報交換の場、オーナーとのコミュニケーションの場として活用されています。

◉収支概要

投資額は1棟4戸でおよそ5000万前後。土地の広さは350〜500㎡。家賃は溝の口周辺で13〜15万円ぐらいと、郊外であっても他の物件と差別化により高めの賃料設定が出来ます。構造は軽量鉄骨造で建設コストが安く済むことが特徴です。

◉建築法規、税務

今回ご紹介するガレージハウスは車庫付長屋住宅といって、住居部分が2分の1以上有るため建物用途は住宅扱いになります。ガレージハウスを建築することにより、次のような課税上のメリットがあります。

土地の固定資産税評価

1住戸につき敷地200㎡までが小規模宅地の減税対象になり土地の固定資産税が更地の6分の1に減税されます。

不動産取得税

新築住宅で1戸あたりの床面積が50㎡以上240㎡以下の場合、1200万円の控除があります。

建物の固定資産税評価価格

新築住宅の場合、3年間建物の50㎡〜120㎡まで居住部分の評価が2分の1に減額されます。内部の間仕切りが無いので、評価額は通常のアパートに比べ割安になります。

駅から近い物件でも、空室の問題が出てきています。これからの不動産賃貸は今までとは違った独自のコンセプトを持つことが必要とされます。

入居者のニーズに合わせた物件で差別化を図ることにより、駅から遠い物件であっても入居率の改善、家賃の値下げ解消に結びつきます。他の物件との差別化する方法としてガレージハウスも一つの選択肢として有効なものだと思います。

 

♥ 次回の財産承継研究会の開催日 ♥

2014年9月26日(金) 18時30分~20時30分

☎044-811-1211(石井・駒まで)

お申し込みは こちら

 


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