建物は借金して建てる？自己資金で建てる？
相続税対策のスキームとして「借入をして賃貸物件を建てると相続税が安くなる」と いうことが言われています。これは正確な表現ではありません。実は「建物を建てると相続税は安くなる」のです。
例えば、１億円で建物を建てた場合、相続税を計算する場合の建物の評価額は、一般的には建築価額の７割程度になります。賃貸物件ですと更にその７割の価額で評価されますので、５千万円程度で評価されることになります。
つまり、１億円を預金で持っていた場合に比べて５千万円見かけの相続財産が減ることになります。結果としてその分、相続税が安くなることになるのです。相続税が安くなるには、建物の建築資金が自己資金か借入によるものであるかは関係ありません。
では、賃貸物件を建築する場合、全額借入で建築するのと、ある程度自己資金を投入して建築するのと、どちらが良いのでしょうか？
私は、ある程度自己資金を投入して建築することをお勧めしています。理由はいくつかありますが、相続税対策という観点から考えたとき、借入で建築した場合には事業から得られる収益の使い途が借入の返済に限定されてしまい、収益を贈与等の資産移転に回すことができないということが挙げられます。
収益が現預金で残る場合も、借入が返済されて残高が減っていく場合も、全体の相続税対象財産が増加するという点では変わりありません。しかし、現預金で残る場合には、生活費等で必要な資金に充てる分を超えた余剰の資金を贈与による資産移転に充てることができ、相続財産の増加を押さえることができるのです。
建物の建築資金全額を自己資金で準備することは難しいですが、ある程度自己資金を入れていくことで、収益を資産移転に充てることができますし、また将来の空室リスクの軽減にもなると思います。
株式会社ＬＲ小川会計 代表取締役社長 小川 泰延
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