らくらく賃貸管理ソフト「楽賃」いよいよリリース！大家さん悩みのタネ空室対策10のコツ
第192回 財産承継研究会
【第一部】らくらく賃貸管理ソフト｢楽賃｣
株式会社 イッツコーポレーション様が開発された賃貸管理ソフト「楽賃(らくちん)」のお話を社長の淡路正明様よりお伺いしました。
淡路社長は常々、不動産の賃貸管理について「日々の入居者の入金把握、滞納問題、退去など様々な場面で、簡単に時間をあまりかけずに管理することが出来ないかな」という悩みがありました。それに応え、パソコンで入金処理をするだけで物件ごとにわかりやすく一覧表で現状把握ができる賃貸管理ソフトを開発されたそうです。
入金管理は駐車場と家賃などの同時入金や一括入金処理などのいろいろな形態にも対応でき、一覧表にまとめることにより未収金の状況が一目で把握できます。現段階では入金管理のみですが、今後は物件ごとにかかった費用も入力可能にすることにより今までわかりにくかった物件ごとの収支がわかるようになるそうです。
また、この楽賃ソフトはそのデータを財務会計ソフトに連動することができます。日々の入出金の入力をするだけで、複雑な記帳作業が修了することになりますので個人で不動産をお持ちのお客様でも簡単に入力する事ができます。今後はバージョンアップをしながら今年の税制改正で変更になった青色申告特別控除の６５万円控除の適用要件にも対応できるようにしていきたいとのことでした
【第二部】「大家さん！今すぐできます空室対策１０連発」のビデオ研修
ビデオ講師は㈲ＦＰコミュニケーションズ代表取締役の浦田健氏でした。最近の住宅供給の増加により、既存のマンション・アパートでは空室が目立ってきています。多くの大家さんは今まで管理会社に任せていたところだとお思います。このビデオでは大家さん自身で実践できる空室対策をご紹介いただきました。
まずは、実際に契約を結ぶまでに出来ることとして、①空室の原因を探る為、大家さん自らその物件に住んでみる。②通り一遍の募集広告ではなく大家さん自ら感じるその物件の特徴を広告に反映させる。③より多くの不動産会社と人脈を繋ぎさらにインターネットでの情報公開で広く知ってもらう。④営業マンに謝礼を渡してお客様をまずは自分の物件に案内をしてもらう。
お客様に足を運んでいただき、いざ内見の時では、①自分の物件の特徴をＰＯＰに書き込み貼り付けることにより、他とは違ったイメージを持たせる。②内見時にはお客様は数多くの物件を同時に内見している為、図面一枚だけでは他の部屋との大差が無いので、内見終了時には大家さん自ら手書きした手紙を添えるとよいとのことでした。③最近良く見かける敷金・礼金の値下げ、または「家賃○ヶ月タダにします」などの契約時の負担金を緩和してあげる。なるべく家賃は値下げしない。
契約が決まったあとも大家さんの悩みの種は「入居者が退去されたら！」です。もちろん先に述べた手段をもう一度踏んでもよいと思いますが、それとは別に退去の時期を逸しない為の事前対策があります。入退去には毎年旬があり、それがほとんどの新学期・決算期である３月に当たります。この時期に間違いなく新たな入居者を見つけていなければ、その後の入居は難しくなります。そこで、①現在住んでいる入居者一人一人に１２月頃から電話で３月くらいに退去する予定があるか確認し、その結果次第で早めに募集をかける事が出来ます。②退去者に次の入居者を直接紹介してもらいその分条件を緩和するなどの手段もあるそうです。
空室対策の一番大事なポイントは、アパート・マンションを不動産会社にお任せするのではなく大家さん自らが積極的に行動していく事にあるようです。
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