固定資産の交換の特例
個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換した場合には、譲渡がなかったものとする特例が設けられており、これを固定資産の交換の特例といいます。
〈特例を受けるための適用要件〉
❶交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
※不動産業者が棚卸資産として、販売のために所有している土地や建物については、対象ではありません。
❷交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
※建物附属設備、構築物等は建物の種類に含まれ、借地権は土地に含まれます。
❸交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。
❹交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
❺交換により取得する資産は、譲渡する資産の交換の直前の用途と同じ用途に使用すること。
※土地については宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野等に区分されます。建物については、居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用に区分されます。
❻交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額（交換差金）が、これらの時価のうちいずれか高いほうの価額の20％以内であること。
※この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手から金銭などの交換差金を受け取った時、その交換差金が譲渡所得として所得税の課税対象となります。
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不動産の交換の一番のメリットは、一定の条件を満たしていれば、等価交換によって生じる譲渡益への課税がゼロとなる点にあります。しかし、特殊な関係当事者間において、客観的に等価でないことが明らかであるにも関わらず、差金による清算がない場合は、その時価の差額について贈与税が課税される可能性があります。
そのため、実際に交換を実行する際は、各不動産の適正価格（時価の水準）を把握し、十分な調査や、資料を準備することが肝要となっていきます。
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