不動産の利回りって？
不動産賃貸物件の広告で、よく「利回り〇〇％」という表示がされています。これはいったい高いのか、低いのか、その数字だけでは分かりにくいですね。
◆まず「利回り」ってなんでしょう
年間家賃収入を物件価額（投資額）で割ったものです。これが一般的な、「表面利回り」又は、「グロス利回り」と言われるものです。例えば年間1,000万円の家賃収入がある物件が1億円だったら「利回り10％」になります。
◆もう一つの「利回り」
不動産賃貸物件を維持管理していくには、管理手数料や固定資産税等の経費が掛かります。そして、その金額は物件によって違います。この必要経費を差し引いた「利回り」が「実質利回り」又は「ネット利回り」です。
前出の例で必要経費が200万円の場合、1,000万円-200万円の800万円を投資額の1億円で割ると、利回りは8％になります。不動産投資や賃貸経営をするには、物件の収益性を重視します。
表面利回りで、大まかな収益力を見て、実質利回りでより正確な収益力をみることができます。表記されている利回りが表面利回りなのか実質利回りなのかを確認しましょう。
◆年間家賃収入とは
広告等に使われているものは「満室」時の家賃を想定したものがほとんどです。中古物件の場合は実際に空室がある場合があり「現況家賃収入」を確認しないと、単純に利回りだけを見て高収益物件だと判断するのは危険です。
◆立地条件（地域性）
また、都心にある不動産と郊外又は地方都市にある不動産とでは、立地条件が違ってきます。入居希望の多い地域か、空室期間が長いのか短いのか、今の賃料が維持できるのか、値下げが必要になるのか。ある程度の空室・家賃の下落を見込んで、自分なりに利回りを修正して考えると良いでしょう。
このように不動産の利回りは、不動産の個別性と地域性によって違ってきますが、その他に政治経済、人口の増減のような社会的な要因も大きく関わってきます。
〈計算式〉
⃝ 表面利回り＝年間収入÷物件価額×100
● 実質利回り＝（年間収入―年間必要経費）÷物件価額×100
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