第293回 財産承継研究会

実践豊富な専門家から学ぶ!

ライフスタイルを考えた資産経営・不動産投資術③

講師
株式会社福田財産コンサル代表取締役 福田 郁男 氏

第3回 相続資金の上手な増やし方

平成25年度の公示価格が発表になりました。武蔵小杉駅周辺は、駅周辺の再開発に伴い、住宅地は上昇しましたが、全体には、横ばいが目立ち下落幅は減少しています。

平成25年度税制改正により、平成27年からの相続税では、基礎控除が大幅に減額されるので、今まで相続税に無縁だった方にとっても、身近な税金となるでしょう。

デフレは、1994年以降約20年間続いており、多くのアパートやマンションでは、入居者が入れ替わるたびに家賃を下げざる得ない状況になっています。賃料収益より借入金の返済額が上回れば「資産家」が一転して「悲惨家」になります。賃料の下落は、不況だけが要因ではありません。「グローバル化」「少子化」「高齢化」といった大きな社会構造の変化がもたらしています。これからは、不動産も金融資産と考え「所得資産のポートフォリオを最適化」することです。

●相続対策の原則は「分割」「納税」「節税」の順

相続時にもめないように資産を分割し、期間内に相続税を納税できる形にしておき、余分な税金を払わないよう、節税対策をします。

●「分割」準備

財産を棚卸しし、現状を把握します。その中から「守る資産」「納税用資産」「活用する資産」に分類します。納税資金が足りない場合は、未利用の土地を駐車場等で暫定利用しておきます。活用する資産は、「安全性」「収益性」「節税効果」のうちもっとも高い効果が得られる方法を検討します。この資産が生み出した収益を納税資金の一部に充てることもできます。

●相続税評価と時価の乖離を突く

相続税の節税は、相続税評価と時価の落差を利用することによって可能になります。土地の相続税評価は「路線価×土地面積」です。時価より相続税評価

前回まで『社長が必ず知っておきたい情報』に的を絞り、『効果的な再雇用の仕方』についてシリーズでご説明してきました。今回は番外編として『、社会保険の同日得喪』について解説します。
額が高い資産(貸宅地や傾斜地)は、早めに処分し時価より相続税評価が低い資産に組み替えます。

●生前贈与を活用

相続税の納税が予想される方は、贈与を効果的、長期的に行うことで節税効果が得られます。子どもにとっては住宅ローンや教育資金にお金がかかる時期にまとまったお金をもらえば非常にありがたい話でもあります。

●「節税」より「収益力」を優先する

相続税の節税目的で、借金をしてマンションやアパートを建て節税にはなったものの、赤字が続き、やむを得ず手放して借金だけが残ったという事例が多発しました。

保有する資産をどれだけ有効活用しているかは、物件ごとのROAにより検討します。ROAの低い資産を売却しROAを高める収益不動産に入れ替え、資産経営(アセットマネジメント)を目指します。

ROA(総資産利益率)=純利益÷総資産×100

保有する資産をどれだけ有効活用しているかを示す指標

●不動産相談コンサルを活用

資産活用や相続対策は、目標設定が鍵となります。人生設計(ビジョン)を固め、投資家の視点で総合的な資産設計(金融資産も含む)、相続対策を視野にいれて、資産活用(運用)を実行に移し、ハッピーライフを実現することです。それぞれの分野のネットワークをもつ専門家と二人三脚で資産を組み替えていくのが失敗やストレスの少ない方法です。

財産コンサルは、資産の規模や立地、それぞれの年齢や考え方、タイミングを踏まえ、それぞれの10年後20年後、二次相続まで考え、総合的な対策を組み立てるお手伝いを行います。

 

♥ 次回の財産承継研究会の開催日 ♥

2013年5月24日(金) 18時30分~20時30分

☎044-811-1211(石井・駒まで)

お申し込みは こちら

 


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