コレクティブハウスで収益力アップ
第223回 財産承継研究会レポート
コレクティブハウスで収益力アップ
生命保険金・死亡退職金と相続税
第一部 土地の有効活用
リノベーション・コンバージョン
コレクティブハウスで収益力アップ
㈱都市デザインシステム
企画部 児島氏・広瀬氏
リノベーションとは・・・
既存の建物に大規模な改修工事を行い、時代に合わなくなった外観・性能を向上させ価値を高めること。
コンバージョンとは・・・
リノベーションに用途変更を含むもの。単なるリフォームではなく、既存の建物を生まれ変わらせることにより、資産価値を向上させ・収益力も増すことが出来る。
<コンバージョン事例>
①築19年の企業社宅を、キッズ・ペット・ワークをコンセプトにした賃貸住宅にリノベーションした物件
②築38年の社宅を新しいスタイルのオール電化賃貸住宅に生まれ変わらせた物件
③３階以上が分譲マンション（築14年）の２階ワンフロアー（元児童館）を住宅にコンバージョン。通常の賃貸住宅では集客が難しいことや、バルコニーが取れないといった建築的用件から、他にはないオンリーワンの住宅コレクティブハウスに取り組んだ物件。
コレクティブハウスとは・・・
各専有部分は通常通りありながら、プラスみんなで使うキッチン・リビング・洗濯室・キッズルーム等があり、住人が関わりあいながら暮らしていく、新しいカタチの集合住宅です。
実際に手がけた幾つかの物件のご紹介がありました。一棟貸しをしている社宅・寮等、企業が引き上げてしまい空いてしまってなかなか借り手がいないなど、お困りのオーナー様は検討の一つに加えてみられてはいかがでしょう。ポイントは、構造上では鉄筋コンクリート造、耐震性ではＳ56年以降の建築物（構造補強工事が必要な場合は割高） 事業性では一般的な工事費は坪当たり43万～45万程、賃貸収益と工事費のバランスの検討が必要になります。
第２部
生命保険金・死亡退職金と相続税について
㈱ＬＲ小川会計
前回のＡＩＧスター生命の相続対策としての保険のご紹介の中から、評価圧縮型の「定額個人年金保険」について、詳しく噛み砕いた説明がありました。
この保険は高齢者でも加入でき、生命保険に入っていなくて生命保険の非課税枠が余っている方は非課税枠の活用も出来ます。生命保険契約に関する権利の評価減効果は平成15年の税制改正により無くなりましたが、例えば被保険者が年金を受給中に相続が発生した場合、残存期間の年金を相続人が遺族年金で受け取った場合、受け取る権利が「相続財産」となります。
これは「定期金に関する権利の評価」となり有期年金の評価では、年数別に評価減割合が設けられています。
終身年金の場合も年齢による倍数が定められており、相続財産の圧縮を図れます。金融資産の多い方は、相続人をそれぞれ遺族年金の受取人に指定すれば、相続税の節税だけではなく承継対策にもなります。
次回の予定
日時：平成19年６月８日（金）
18時30分～
財産承継研究会のお申し込みは こちら
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