収益不動産による相続対策と失敗を避ける購入法
第388回ロングリレーションズ倶楽部
テーマ：収益不動産による相続対策と失敗を避ける購入法
講師：株式会社市萬資産コンサルティング部 山村 諭史 氏
今回は、株式会社市萬の山村様に収益不動産による相続対策と失敗を避ける購入法について講演していただきました。
♥収益不動産購入が相続税の節税に効果的なワケ
相続税は財産の相続税評価額に相続税率をかけて計算します。現金は金額＝相続税評価額になります。しかし、不動産は不動産の価格（時価）＝相続税評価額ではありません。時価よりも相続税評価額が低いと節税効果が生まれます。
ただし、すべての収益不動産が節税効果を生むわけではありません。時価よりも相続税評価額が高くなる可能性があります。
♥収益不動産の選び方
購入後に変えることが出来ない要素に着目した物件選びが必要になります。
①立地にかかわる要素
災害リスク、嫌悪施設、特定賃貸需要への依存。
②物件の瑕疵にかかわる要素
違法建築、無許可の増改築、近隣との紛争、土壌汚染など売主の告知義務はありますが、早い段階でヒアリングをしておくことが大切になります。
③借入・税金等にかかわる要素
支出の中でも大きな割合を占めることや時間経過と共に、金額や内訳が変動するため、返済までの期間や他の収入を考慮したシミュレーションをすることが必要になります。
♥収益不動産特有の注意点
①流動性が低いこと
不動産を現金化するためには、通常2カ月以上の期間を要するため、収益不動産の購入は余剰資金を原資とすることが必要になります。
②リスク
賃料の下落、想定外の支出、風評による資産価値の下落等。
③取引コストが高い
売買をする際には仲介手数料や登記費用、税金等様々な費用がかかります。短期的な売買で利益を得るよりも運用中のキャッシュフロー等長期活用が望ましいでしょう。
ロングリレーションズ倶楽部
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