ライフスタイルを考えた資産経営・不動産投資術②

第292回 財産承継研究会

実践豊富な専門家から学ぶ!

ライフスタイルを考えた資産経営・不動産投資術②

講師

株式会社福田財産コンサル 代表取締役 福田 郁男 氏

第2回今の時代にあった不動産投資、優良な収益物件とは

●人生設計は資産設計…必要金額を明確にする

あなたは引退後の生活を具体的に考えていますか?引退後だけではなく現役時代の現在、どんな生活がしたいですか?

ビジョンを現実にするには実際いくらのお金が必要なのか。お金がすべてではありませんが、何かしようと思えば財源が必要です。自分が将来どんな生活がしたいのか具体的に考えて、そのために計画的に貯蓄や投資をするべきです。

●不動産収入は不労所得ではない…投機と投資は別物です。

投機の目的は自分が儲かることです。ちょっと儲かるポイントを見つけて利益を上げようと勝って儲かる人がいる一方、読みが外れて損をする人もいます。

それに対し、投資の本来の目的は社会の成長への貢献です。お金を必要としている事業に投資することによりその商品・サービスがユーザーへ提供され、投資家には配当として還元されます。

不動産投資は短期の転売でキャピタルゲイン目的だと、デイトレと同じく投機になってしまいますが、長期の場合は原則インカムゲインを基本に考えたきわめて健全な投資です。

●インフレ対策にアパート経営…想定外のことが起きる時代だから

元本保証はこの20年、デフレの時代だったから結果的によかったのです。元本保証とはあくまで額面の保証です。インフレがおきて、貨幣価値が半分になったら、額面はそのままでも価値は半分になってしまいます。同じお金を持っていても価値は半分ですね。インフレ時代には、少なくてもインフレ率を超える運用がされない限りどんどん目減りしていきます。

今後、日本にも20年続いたデフレの転換期が来るでしょう。今世界中でインフレが起きています。財政赤字が続き、国債の発行残額が膨らんでこのまま国債が消化しきれるとは限りません。

国債の価値が暴落し、金利が上昇そして円が暴落します。この時ハイパーインフレが現実のものとなります。

そんな現金の価値が目減りしていく中で頼りになるのは「金」・「不動産」などの現物資産です。現金は紙くずのようになってしまいますが、現物資産はインフレと連動して高くなります。

アパート経営は10年~30年の長いスパンで考えるので、その間にはインフレに転換すると考えたほうが自然でしょう。

●収益還元法で価格の検証…ネット利回りで適正価格を判断

収益不動産のモノサシとして利回りを目安にするのが便利です。割安か割高かの判断も重要です。収益還元価格はネット利益(年間家賃収入経費)を期待利回りで割って計算します。

ここで問題なのは、期待利回りはどのようにして決まるのかということです。6%・8%などと誰が決めているのでしょうか?実は売主と買主の需要と供給の綱ひきで決まっているのが現状です。実務的には他の金融資産の利回りや他の収益不動産の期待利回りと比較して決めています。

●本当の利回り…減価償却費も数字に入れる

実は利回りには種類があります。どれを見ているかでその人のレベルがわかります。表面利回りを見ている人はアマチュア、ネット利回りを見ている人はセミプロ。

そして経営者は投下資本収益率を見ます。

〈利回りの種類〉

表面利回り=年間収入/総投資額×100

ネット利回り=(年間収入-諸経費)/総投資額×100

投下資本収益率=(年間収入-諸経費-減価償却費)/総投資額×100

 

●投下資本の回収とは…何年で投資した元が取れるか?

事業を始める際に考えなくてはならないのが投下資本の回収期間です。何年で元が取れるかということです。
投資の判断で重要な基準です。飲食業なら5年で回収したいところです。アパート経営はローンを組むことが多いため元を取るという発想が少ないのですが、何年で投下資本の回収ができるかという視点を忘れないでください。投下資本回収後が利益だからです。

要は減価償却のスピードと投下資本の回収のスピードとの勝負です。減価償却額よりも投下資本の回収額が勝らなければ赤字になります。さらに言えば、売却して回収する金額も考えます。

最終利益はインカムゲイン+キャピタルゲインです。本来出口を想定しない投資はあり得ません。

『とりあえず建てる・買う』ではなくいつ売ればその時まで儲かるのかを読みます。投下資本の回収年数というモノの見方ができれば物件を選ぶときの判断に間違いが少なくなります。投下資本回収後の実質耐用年数が長いものが有利ということもわかります。優良物件を判断する有力なモノサシになります。

 

 

♥ 次回の財産承継研究会の開催日 ♥

2013年4月26日(金) 18時30分~20時30分

☎044-811-1211(石井・駒まで)

お申し込みは こちら

 


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