ライフスタイルを考えた資産経営・不動産投資術①
第291回 財産承継研究会
実践豊富な専門家から学ぶ！
ライフスタイルを考えた資産経営・不動産投資術
講師
株式会社福田コンサル 代表取締役 福田 郁男 氏
「アセット・マネジメント（資産経営）」のススメ
～ 一過性の対策から継続的な数値経営へ ～
収益不動産が節税対策になる理由は、時価と相続税評価額の乖離によるものです。時価より相続税評価が低くなれば節税（優良資産）となり、逆に時価より相続税評価額が高くなれば増税（不良資産）になります。不良資産の例として、無道路地、別荘、崖地、借地権などが挙げられます。
優良資産には、完成宅地、家屋、貸家などがあり、貸家の相続税評価額は借家権がマイナスされるため、時価の約40％程度になります。この時価と相続税評価額の差が節税のもととなるのです。
相続対策不変の三原則として、分割・納税・節税があります
①分割
相続が発生して、まず行うのが相続人の確定と財産の把握、次に遺産分割協議書の作成です。揉めないように分けるため、生前に遺言を残しておくと良いでしょうが、その場合、付言で理由や気持ちをきちんと伝えておくことが重要です。
②納税
相続税の納税までは10ヶ月という期間しかなく、納付に十分な現金があるとは限りません。
資産家の多くは不動産はあるが、納税できるだけの現金がないというケースが多く、その場合、不動産を売却して現金化することが考えられます。ただ、納税ギリギリになって不動産をたたき売りすることは避けなければなりません。
③節税
節税とは、資産の価値を下げるのではなく、相続税の評価額を下げることです。たとえどんなに立派なマンションでも全額借金では、収益力はありません。逆に建物が古くても、無借金であれば収益力があります。現金で購入しようが、借金して購入しようが節税効果は全く変わりません。あくまでも、時価より評価の低い収益不動産に換えることによって節税になるのです。
土地にはその土地を最も活かす「最有効使用」というものがあります
年間のネット利益（収入―経費）を土地価格と建築費の合計で割って、７％以上になったら、その土地で有効活用を、それ以下だったら資産を組み換えると判断します。資産の組み換えによる不動産投資は相続対策のエースと言っても良いでしょう。
不良資産を優良な収益資産に組み換えることによって、収益力がつき、生活を安定させ、余裕があれば将来の納税資金を蓄積することができます。時価より相続税評価が低くなるので節税力もあります。立地が良いと換金力もあり、納税用の資産にもなります。また、相続で大切な分割対策にもなります。
優良な収益不動産の見分け方のポイントは３つあります
①リミテッド（限定）
例えば、駅から徒歩３分以内や銀座内などです。
②人口が増える地域
東京ならば、湾岸地区などです。
③あまり人のやっていない、供給の少ないもの
これは、時代によって変わりますが、現代の場所によってはローコストの戸建貸家が良いと思います。
ただ、優良資産の「定義」は難しいです。人によって必要なものが異なるため、人それぞれに優良資産の定義があって良いと思います。
♥ 次回の財産承継研究会の開催日 ♥
2013年3月22日（金） 18時30分～20時30分
☎044-811-1211（石井・駒まで）
お申し込みは こちら
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