“築20年” からのアパート・マンション経営 “成功” の秘訣！

第406回　ロングリレーションズ倶楽部

テーマ：

『“築20年”からのアパート・マンション経営“成功”の秘訣！』
　　～築古でも“入居率95%超え”を誇るプロの知恵～

講師：

株式会社 市萬
代表取締役　西島 昭 氏 他

今回は、「建物の長期活用」についてお話しを伺いました。

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1 これからの賃貸経営とは

賃貸不動産オーナーの皆様は、所有している建物をあと何年活用するお考えでしょうか？

立地だけでは空室は埋まらない、賃料の下落等々、古くなった建物についてお悩みのオーナー様の一般的なお考えは「売却」又は「建替え」などではないでしょうか。

しかし、これからは「売却」又は「建替え」ではなく、建物を長期活用する時代になっています。

2 建物は長期活用の時代に

これまでは、「古くなったら新しいものに建替えるのが当たり前」の時代でした。

それは、不動産業界の主導権が「建築会社」にあり、「建物の長期活用」について議論してこなかったためと考えられます。

賃貸経営の収支に大きく影響する「建物長期活用」は、今後の重要なテーマとなっています。

3 賃貸経営を取り巻く環境の変化

賃貸住宅の建築戸数はバブル期以降、新築戸数が減少しています。

要因として家賃の下落、建築費や人件費等の上昇等の影響が考えられます。

入居者の物件選びの変化として、家賃・間取りなどを重要視し、築年数に対しては、あまり重要視されていないという統計が出ています。

耐用年数の考え方については、「法定耐用年数」の他、実際に建物が老朽化して利用できなくなるまでの年数として「物理耐用年数」・「市場耐用年数」があり、木造で60年、ＲＣ造で80年と「法定耐用年数」以上の年数となっています。

4 建物長期活用のポイント

ポイントとしては、建物劣化に応じた計画的な「修繕」の実施、「改良」による入居者へのニーズの対応の2つがあげられます。
古くなったら建替え？売却？から、「建物長期活用」を検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

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