土地・建物の評価方法

2026/06/15

●土地の評価方法

土地はその場所によって「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかで評価されます。

これらの評価に用いる路線価や倍率は、国税庁のホームページで公表されており、誰でも確認することが可能です。

路線価が設定されている地域の土地に適用されます。路線価とは、毎年1月1日現在の更地1㎡当たりで示される価格を指し、路線価図に記載され、毎年改定されます。

基本的な計算式は、「路線価×奥行価格補正率×面積」となります。土地の形状は様々なため、角地や二方道路に面している場合、あるいは不整形地、無道路地、間口が狭小な土地、崖地、私道など、特別な条件がある土地については、一定の調整や特別な計算を加える必要があります。

路線価が設定されていない地域の土地には「倍率方式」が適用されます。

基本的な計算式は、「固定資産税評価額×倍率」となります。倍率は、国税局長が地域ごとに定める倍率になります。評価のベースとなる固定資産税評価額は原則3年に1回の改定ですが、乗じる倍率は評価倍率表に記載され、毎年改定されます。

基本的な計算式は、「固定資産税評価額×1.0」となります。市区町村から通知される固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。

なお、分譲マンションについては別途特有の評価ルールがあります。

評価の単位については注意が必要です。宅地は原則として、利用の単位となっている画地ごとに評価を行います。

ただし、贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族等で行われた場合で、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を1単位として評価されることがあります。

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